Риски при покупке квартиры по доверенности

Содержание

Покупка квартиры по доверенности: риски покупателя

Риски при покупке квартиры по доверенности
Спросить беcплатно!

Покупка квартиры по доверенности связанна с большим количеством рисков. Такой способ купли-продажи недвижимости нередко используют мошенники в попытках присвоить средства от продажи или саму жилплощадь.

Поэтому, прежде чем прибегать к подобному методу приобретения жилья, каждой из сторон следует иметь представление о том, как оформляется уполномочие, на какие нюансы нужно обратить внимание, а главное сопоставить все положительные и отрицательные стороны ведения сделки данным способом.

Зачем оформлять доверенность

Ситуации, когда приобретатель оформляет доверенность на покупку жилплощади, встречаются не часто. Однако такие случаи все же бывают. Необходимость оформления уполномочивающего документа возникает при отсутствии у одной или обеих сторон возможности лично присутствовать во время заключения сделки. Такое может произойти в случаях:

  • нахождения приобретателя в другом регионе, городе или стране;
  • тяжелой болезни покупателя, в результате которой он оказался в больнице;
  • службы приобретателя в армии;
  • большой занятости приобретателя (оформление на представителя, например помощника);
  • приобретения жилплощади родителями в пользу детей;
  • покупки жилья на нескольких лиц (один из будущих владельцев действует от имени остальных);
  • покупки квартиры юридическим лицом и т.д.

В написании доверенности нет необходимости при покупке жилья одним из супругов. Ст. 34 СК РФ гласит, что если брачно-семейные отношения заключались без подписания брачного соглашения, то купленная недвижимость и так принадлежит обоим супругам, вне зависимости от того кто присутствовал во время ее приобретения. При наличии брачного договора, собственнические права распределяются согласно соглашению.

Однако в некоторых случаях доверенность от одного супруга другому все-таки требуется. Она необходима, если покупатель, например жена, а владельцем будет выступать муж и наоборот, а также при оформлении жилища в долевую собственность. В остальных ситуациях достаточно письменного согласия второго супруга на покупку.

Виды доверенностей и права представителя

и разновидность доверительного документа зависит от перечня полномочий, которыми наделяется лицо, непосредственно участвующее в сделке:

  • общая (генеральная) – предоставляет представителю право вести любые виды сделок, собирать сведения, оперировать деньгами, а также регистрировать собственнические права покупателя в Росреестре.
  • разовая – позволяет доверенному, в определенный срок совершить какое-либо одно или несколько действий (найти квартиру, подготовить документацию).

Непосредственное приобретение возможно только по генеральной доверенности. В соответствии с ней поверенный вправе:

  • оговаривать стоимость жилплощади с продавцом;
  • подписывать соглашение от имени приобретателя;
  • подавать заявку на регистрацию собственнических прав;
  • оплачивать покупку жилища по договору;
  • подписывать передаточный акт.

Оформление

Доверительный документ можно составить и заверить у любого нотариуса. При этом поверенный во время оформления документа может не присутствовать. Приобретатель должен обратиться к юристу лично. Нотариус прописывает в заранее подготовленном бланке всю информацию о приобретателе и поверенном. Если покупателем выбрана конкретная квартира, вносятся сведения о ее местонахождении (адрес).

Покупатель должен предоставить:

  • паспорта (доверенного и свой) либо их заверенные копии;
  • адрес квартиры.

Доверенность оформляется на предварительно подготовленном бланке, в котором прописывается право поверенного на конкретные действия.

В некоторых ситуациях уполномочивающий документ может заверить:

  • командир корабля или воинской части;
  • руководитель исправительного учреждения (колонии);
  • главврач медучреждения;
  • Российский консул.

Срок действия доверенности законодательством не ограничен. Если в документе не указана дата прекращения действия уполномочий, его срок годности окончится через год. Даже при наличии точной даты окончания, приобретатель (доверитель) может прекратить действие уполномочий в любой день по своему желанию, обратившись к нотариусу.

Риски покупателя

Наиболее распространенные риски при покупке квартиры по доверенности сводятся к следующему:

  1. Право отмены – п. 1 ст. 188 ГК РФ позволяет доверителю в любой момент отменить действие доверенности. Аннулировать документ можно в любой конторе нотариуса, по желанию автора. При этом он обязан сообщить о своем намерении представителю (п. 1 ст. 189), однако сроки для извещения не установлены, а значит сделать это можно уже после сделки. Купля-продажа по отмененной доверенности считается ничтожной.
  2. Смерть доверителя – гибель автора уполномочивающего документа автоматически отменяет действие выданного им документа. В таком случае сделка по покупке жилплощади признается недействительной, а жилище переходит к наследникам владельца. Если же погибает приобретатель, то поверенный может не возвращать средства его правопреемникам, так как ответственен он был только перед покупателем.
  3. Невменяемость поверенного ­– даже если доверительный документ ранее был заверен в нотариате, это не препятствует его дальнейшей отмене в случаях, когда автор признается невменяемым на момент оформления (пп. 6 п. 1 ст. 188 ГК РФ).
  4. Недееспособность автора – доверенное лицо также может быть признано недееспособным, что ведет к недействительности покупки.
  5. Право распоряжения – документ разрешает поверенному распоряжаться имуществом автора (например, сдать купленное жилище в аренду).

Риски продавца

Если рассматривать опасные моменты при покупке недвижимости по доверенности, кажется, что для продавцов риск минимален. Однако при передаче квартиры человеку, представляющему интересы приобретателя, продавец рискует не меньше, ведь договор по неправильно составленному доверительному документу можно отменить в суде.

Читайте также  Нотариальная доверенность от юридического лица физическому лицу

Купля-продажа считается недействительной, если доверенность оформлена от имени:

  • несовершеннолетнего младше 14 лет;
  • ребенка старше 14 лет, но без разрешения родителей (представителей);
  • невменяемого или недееспособного человека;
  • человека, находящегося под давлением (угрозы, уговоры, насилие).

Если доверенность утратила силу по окончанию срока действия, сделка также будет считаться незаконной. Однако для этого покупатель должен уведомить как доверенного, так и продавца об окончании действия документа. Факт уведомления требует документального подтверждения.

Чтобы обезопасить себя, обеим сторонам сделки рекомендуется не экономить и составлять только разовые доверенности, в которых четко будет прописан круг полномочий доверенных. При необходимости можно составить несколько документов для разных процедур.

Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

Риски при покупке квартиры по доверенностиСсылка на основную публикацию

Источник: https://walaw.ru/nedvizhimost/pokupka-kvartiry-po-doverennosti

Как избежать проблем при продаже квартиры по доверенности +

Какие есть риски при продаже недвижимости по доверенности? Продают квартиру по доверенности обычно те люди, которые не могут лично проводить сделку. Для этого на представителя оформляют документ, по которому третье лицо получает права на совершение определенных действий правового характера от имени доверителя. Однако такой процесс имеет и определенные риски для обеих сторон.

Какие бывают виды доверенности? Виды доверенностей

Есть несколько видов доверенностей, оформляемых на территории России, для проведения юридических операций от имени доверителя. Выбор определенного типа доверенности происходит исходя из тех целей, которые есть у доверителя.

Существуют такие виды доверенностей:

  • разовая доверенность. С помощью разовой доверенности можно провести некоторые правовые действия, которые касаются приобретения права на недвижимость. Как правило, разовая доверенность выдается на срок не более трех месяцев, чтобы за это время успеть провести прописанные в документе полномочия;
  • специальная доверенность. В такой доверенности обычно прописываются некоторые права, например, быть на регистрации в Росреестре по отношению к определенной квартире, и с наличием права получения документов;
  • генеральная доверенность. Такой вид доверенности дает более широкие полномочия в вопросе распоряжения квартирой, причем эти полномочия носят постоянный характер длительное время. Генеральную доверенность также выдают при совершении операций с двумя и более квартирами.

Из всех вышеупомянутых доверенностей, только с генеральным документом можно проводить практически любые операции с квартирой, так в нем будут указаны все полномочия доверенного лица. Генеральная доверенность в обязательном порядке должна быть заверена нотариусом, и в процессе оформления специалист расскажет о некоторых последствиях оформления документа.

Важно! Любая доверенность действует не более трех лет. При отсутствии в документе срока действия, он по умолчанию считается равным одному году от даты подписания доверенности.

Основным риском при оформлении генеральной доверенности является тот факт, что у поверенного появляется право продать недвижимость. Поэтому лучше не оформлять генеральную доверенность на сотрудников риэлтерских агентств.

Оформление доверенности- скачать образец

Скачать образец договора купли продажи квартиры по доверенности

Скачать (DOC, 55KB)

Если вы решили продавать квартиру по генеральной доверенности, то ее нужно правильно оформить. Оформление документа должно происходить у нотариуса или в консульстве посольства России. Доверитель, то есть человек, который оформляет доверенность, должен прийти со своим паспортом к нотариусу, а в консульство достаточно обратиться с заграничным паспортом, если в нем есть данные гражданского паспорта.

При продаже квартиры по генеральной доверенности, если у доверенного лица нет какой-либо заинтересованности в предстоящей сделке, то он может продать квартиру по более низкой цене, или создать другие невыгодные для продавца условия. Поэтому при составлении доверенности нужно четко прописывать в ней условия, которые имеют значение. И оформлять доверенность нужно только на человека, которого вы считаете надежным и уверены в нем.

Риски при продаже квартиры по доверенности

Даже сам по себе договор купли-продажи недвижимости может нести в себе риски для всех участников. А если сделка совершается по доверенности, то возможно возникновение следующих рисков:

  • доверительная перепродажа. Это самый серьезный риск для продавца, поэтому желательно избегать таких способов продажи, когда одновременно происходит и продажа квартиры и получение денежных средств за сделку. И даже при правильной юридической организации процесса продажи квартиры, доверенное лицо может просто забрать деньги из сейфовой ячейки банка и оставить их себе. Наиболее часто можно встретить именно такой вид мошенничества с генеральной доверенностью. Бывают случаи, когда мошенничество с продажей квартиры по доверенности проводит не только постороннее лицо, а близкие родственники владельца квартиры. Для того чтобы избежать такой ситуации, получать денежные средства за продажу квартиры лучше лично;
  • аннулирование доверенности представляет собой риск для покупателя. Доверитель может аннулировать доверенность в любой момент, для этого не требуется присутствия обеих сторон, то есть доверителя. Покупатель также не уведомляется об этой процедуре. То есть может получиться так, что покупатель деньги передал, а в Росреестре сделку приостанавливают. Чтобы этого избежать, деньги нужно передавать через банковскую ячейку, чтобы доверенное лицо не имело возможности получить оплату за продажу квартиры до того момента, пока не произойдет регистрация прав собственности;
  • недееспособность доверителя. Если доверителя признали недееспособным, то доверенность автоматически аннулируется и сделки, которые были совершены с такой доверенностью, будут считаться недействительными.

Если возникают непонятные ситуации, то наследники имеют право обратиться в суд, чтобы квартиру вернули в наследственную базу;

  • уход из жизни доверителя. Если доверитель находится в уже пожилом возрасте, то нужно проявить осторожность при заключении сделки. Потому что при смерти доверителя доверенность аннулируется;
  • если доверителя признали умершим или пропавшим без вести. В такой ситуации, если доверитель пропал, сделки будут приостановлены и отменены до того момента, пока человека не найдут или не признают безвестно отсутствующим. Может начаться длительный судебный процесс, и на любом этапе сделка будет приостановлена.
Читайте также  Доверенность председателю совета МКД от собственников

Надо сказать, что основные риски покупателя при продаже квартиры по доверенности касаются случаев, когда денежные средства уже переданы, а передача прав на квартиру оспаривается через суд.

Как защитить себя при совершении сделок по продаже квартиры по доверенности

Если вы оформляете доверенность на третье лицо, то нужно принять меры по защите своих интересов от мошеннических действий. И для этого следует придерживаться определенных правил:

  • произвести отзыв лицензии, если окончился срок ее действия;
  • при необходимости признать доверенность недействительной через суд, и также все операции, совершенные по ней;
  • оформлять доверенность только людям хорошо вам знакомым, в которых вы уверены, что они честные и ответственные;
  • прописывать в доверенности, на какие конкретно операции она выдается, избегать оформления доверенности с неограниченными полномочиями;
  • желательно не оформлять доверенность на получение оплаты;
  • по возможности не оформлять доверенность на заключение договора купли- продажи и на получение аванса.

В банке можно произвести оформление банковского перевода денежных средств сотрудниками банка, когда за сохранность денег несет ответственность финансовая организация. Перевод осуществляется по реквизитам клиента и его распоряжению, за перевод нужно будет заплатить комиссию, зато это даст дополнительную гарантию безопасности.

Для покупателя важно проверить предстоящую сделку на юридическую чистоту, если есть возможность, то нужно поговорить с доверителем, чтобы удостовериться, что все законно. В случае отказа со стороны доверенного лица дать вам контактные данные, лучше не совершать такую сделку. Если доверитель пожилой человек, то желательно также узнать, не обманным ли путем была подписана доверенность.

Как происходит продажа квартиры по доверенности

Если вам предлагают провести сделку, где второй стороной будет человек, действующий по доверенности, то нужно проверить личность доверенного лица. Нужно посмотреть не только доверенность, но и паспорт доверенного лица, чтобы сверить данные, желательно, чтобы там была указана регистрация. Внимательно посмотрите, кто является продавцом, его паспортные данные и где он живет.

Важно! Если по доверенности происходит продажа квартиры, то она должна иметь нотариальное заверение.

По возможности возьмите копию документа и проконсультируйтесь у юриста. Доверенность должна быть действующей, желательно, чтобы срок ее действия не подходил к концу при заключении сделки. В документе должны быть четко прописаны все действия, которые может совершать доверенное лицо от имени доверителя. К обязательным действиям относятся право подписывать документы, вносить изменения в цену квартиры и изменять условия продажи.

Сама процедура купли-продажи в целом ничем не отличается от сделки, когда оформлением занимается лично продавец.

Значит, если происходит продажа квартиры по доверенности, то могут быть разные риски и для продавца, и для покупателя. Для обеих сторон есть риск потерять деньги и право на владение квартирой. И если неправомерные действия совершило доверенное лицо, то продавец может оспорить сделку через суд и ему возвратят права на квартиру, когда как покупатель не всегда может вернуть обратно свои деньги.

Источник: https://iuristonline.ru/zhilishnie_prava/osnovnye-riski-pri-prodazhe-kvartiry-po-doverennosti.html

Риски при покупке квартиры

Риски при покупке квартиры  есть в 80% сделок с недвижимостью. Конечно тех, которые приводят к финансовым потерям только 10%, но этого вполне достаточно для получения нервного срыва.
Вы задаете  очень серьезный вопрос на который невозможно ответить в одной статье.

Если вы хотите получить полную и достоверную информацию   прочтите практическое пособие автора статьи «Выявление скрытых рисков в современных сделках купли — продажи недвижимости»
Это часть 2 электронной книги — пособия для покупателя недвижимости.

  • риски при покупке квартиры на вторичном рынке
  • покупка квартиры по переуступке прав риски
  • риски покупки квартиры по доверенности
  • покупка квартиры в ипотеку риски
  • покупка квартиры с обременением риски
  • риски покупки приватизированной квартиры
  • покупка квартиры у юридического лица риски покупателя

Статья обновлена 25.03.2018 г

Мало того, что риски есть.  Есть еще скрытые риски,  распознать которые порой не каждый риэлтор сможет.

Покупка недвижимости — ответственный момент, ведь это дорогое приобретение, да и мошенничеств в таких сделках немало. К тому же требуется соблюдение законодательства и правил оформления купли-продажи, нарушение которых ведет к недействительности(ничтожности) или оспоримости сделок в суде.

Разберемся  почему риски возникают и как их избежать. Еще подробнее разъяснено в обучающих материалах Автора сайта.

Какие бывают риски:

  • Риск попасть в мошенническую сделку, в которой со стороны продавца выступают преступники. Чаще всего используется фальшивая доверенность.  К тому же мошенники применяют схему двойных продаж, поскольку у них на руках могут быть не погашенные документы на квартиру. Это происходит по нескольким причинам: до 15.07.2016 года можно было получить дубликаты Свидетельства о праве собственности( хоть несколько) и использовать их для повторной продажи.; вторая причина — теперь можно подать документы на регистрацию в электронном виде, а это значит, что Свидетельство о праве собственности остается на руках и может применяться повторно. Как распознать мошенников?
  • Риск ничтожной сделки. Ничтожные сделки — незаконны по определению. В таких сделках грубо нарушены требования законодательства. Например, договор подписан не полномочным лицом. Нередко такое случается при подписании предварительного договора, ошибочно считая его не важным документом, договор подписывается родственником, у которого нет доверенности или учредителем юридического лица, вместо директора. Такой договор ничтожен и сделка ничтожна. А в это время законное лицо подписывает другой договор, законный.
  • Риск оспоримой сделки возникают, когда могут впоследствии появиться законные требования к праву на недвижимость  у  других лиц, если это право было нарушено при заключении сделки. Например, квартира, являющаяся совместно нажитым имуществом, подарена одним из супругов, без согласия другого. Либо директор юридического лица продал недвижимость без решения учредителей этой компании.
  • Риск потери задатка или аванса возникают при неправильном составлении предварительного договора купли продажи, который является важнейшим документом, но далеко не всегда участники сделки понимают это и относятся к его составлению формально, применяя чужие образцы
  • Риск нарушения договоренностей по срокам и другим условиям сделки происходит когда условия обсуждены устно, но почему то не прописаны в договоре и одна из сторон пользуется этим обстоятельством.
Читайте также  Доверенность в ЦБ на представление интересов

Еще подробнее:

Риски при покупке квартиры. Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

Ну во-первых, что такое вторичное жильё?

Вторичным называют объекты недвижимости с зарегистрированными правами собственности.

Любая новостройка, до момента регистрации права в Росреестре -первичный объект недвижимости.

Какие же риски есть при покупке квартиры, на которую уже ранее зарегистрированы права?

  • Право было зарегистрировано незаконно, а значит может быть оспорено. Для исключения этой ситуации необходимо  изучить историю предыдущей сделки, то есть прав устанавливающий и право подтверждающий документы. Получить информацию из Реестра прав ( с 02.01.2017 г — ЕГРН)
  • Могут появиться наследники, которые не знали о смерти наследодателя, но являются наследниками по закону. Поэтому не лишним будет в договоре купли-продажи прописать  ответственность продавцов по этому обстоятельству
  • По приватизированным квартирам : дети, зарегистрированные в квартире на момент приватизации, не  включенные в число собственников, могут обратиться в суд для восстановлением нарушенных прав в течении 3 лет, после достижения полной дееспособности(18 лет);                                               зарегистрированные в квартире лица до момента приватизации и не включенные в договор, даже если они написали нотариальный отказ, сохраняют законное право проживания в ней
  • Нарушено обязательство родителей о выделении долей детям в связи с применением Материнского(семейного) капитала и государственных субсидий на покупку жилья семьям
  • Нет разрешение органов опеки и попечительства при продаже квартиры(доли), принадлежащей несовершеннолетнему или недееспособному. Как получить?
  • Ваш договор купли-продажи подлежит обязательному удостоверению у нотариуса, а вы не знали об этом требовании. Подробнее

Эти риски явные, вернее легко выявляемые. Более грозные — скрытые.  О них не знают  даже  юристы, особенно  если они не специализируются на сделках с недвижимостью.
О них вы прочтете в вышеуказанном пособии — более 70 станиц текста с примерами из практики.

Риски при покупке квартиры. Покупка квартиры по переуступке прав, риски

Ну во-первых, купить квартиру можно только если права на нее ранее зарегистрированы.

Все остальное — это переуступка прав и обязанностей участника долевого строительства или участника ЖСК.

Поэтому вы берете на себя все риски , связанные с несоблюдением сроков постройки объекта и риски нарушения технологии строительства.

Договор переуступки прав и обязанностей дольщика подлежит обязательной государственной регистрации, что исключает двойные продажи.

Договор переуступки прав и обязанностей участника ЖСК не подлежит государственной регистрации и регламентируется уставом организации.

Какие же риски нужно исключить при «покупке» по переуступке:

  • необходимо согласие супруга, если договор долевого участия был заключен во время брака
  • оспоримой будет переуступка, если для оплаты по договору Долевого участия применялись средства Материнского(семейного) капитала или средства других государственных субсидий семьям на улучшение жилищных условий, а доли детям не выделены.
  • Нет приказа из органов опеки и попечительства, разрешающего переуступку прав принадлежащих несовершеннолетнему или недееспособному

Риски при покупке квартиры. Риски покупки квартиры по доверенности

Всегда, когда в сделке купли-продажи квартиры участвует не сам владелец, а доверенное лицо, риски возрастают. Почему:

  • доверенность может быть фальшивая. Как мошенники получают такую доверенность? Например, одна из схем. Мошенник арендует приглянувшуюся квартиру, которая может быть востребована на рынке недвижимости. При заключении договора аренды  мошенник получает от законного владельца копию его паспорта и Свидетельства о праве собственности. Затем делается качественный  фальшивый паспорт с его фотографией. Затем обращается к нотариусу с доверенным лицом и составляется доверенность на восстановление якобы утраченных подлинников документов на квартиру с полномочиями продажи и получения денег. Такие доверенности могут давать риелторам, которые и не в курсе этой мошеннической схемы, а просто выполняют посреднические услуги. И квартира продается, а хозяин «ни сном, не духом»
  • собственник квартиры подал в Росреестр заявление о невозможности регистрации перехода права на покупателя без его личного участия
  • в доверенности прописаны не все полномочия, необходимые для заключения сделки, например забыли прописать полномочия оплатить госпошлину  и все….приплыли, что называется ))).  Далее читайте статью: «Сделки по доверенности»

Пособие для покупателей недвижимости

Прочтите пособие от Автора сайта с подробными разъяснениями.

Что можно узнать из выписки ЕГРН

Если вы уже определились с выбором объекта недвижимости — начинать нужно с получения полной и достоверной информации по нему из ЕГРН.Закажите электронную выписку из ЕГРН и получите «картину рисков».

Прочтите статью: Что можно узнать из выписки ЕГРН

Источник: https://exspertrieltor.ru/2016/12/25/riski/