Запрет на сделки между близкими родственниками

Содержание

Купля продажа квартиры между близкими родственниками: налоги

Запрет на сделки между близкими родственниками

Когда возникает необходимость переоформить квартиру на члена семьи, граждане обычно сталкиваются с самым сложным вопросом о процедуре оформления. Чтобы сделать все по закону, следует учесть ряд важных моментов, связанных не только с перерегистрацией, но и с последующими налогами. Сегодня узнаем, допустима ли купля продажа квартиры между близкими родственниками и как ее законно оформить.

Можно ли продать жилье родственнику

Налоговый кодекс (ст. 105.1) включает в круг близких родственников следующих людей: супруг, дети, родители, усыновленные и усыновители, братья и сестры (в том числе имеющие только одного общего родителя). Остальные родственники к близким не относятся, поэтому на сделки с ними распространяются общие правила.

Оформление покупки жилья договором купли продажи с близким родственником не запрещено ни одним нормативным актом. Это законная сделка, и только на том основании, что она заключена в кругу семьи, никто оспорить ее не сможет.

Тем более, никаких административных или налоговых штрафов за продажу квартиры между родственниками тоже не существует.

Все это справедливо при условии, что ДКП заключается именно в целях купли продажи жилья, то есть возмездного его отчуждения другому лицу.

Совершенно другая оценка сделки обеспечена, если ДКП заключается только «для галочки», чтобы формально переписать квадратные метры на другое лицо. Подобные схемы используются для ухода от ответственности по долгам, чтобы приставы не арестовали и не продали жилье с торгов. В такой ситуации соглашение можно отменить через суд по причине его мнимости.

Важно! Если вы переоформляете квартиру на близкого родственника, члена семьи с целью уйти от ответственности по налогам, штрафам, договорным долгам, коммунальным платежам или при банкротстве, помните – вашу сделку легко можно оспорить в суде. Право подать заявление имеет заинтересованный кредитор или административный орган.

С использованием материнского капитала

Пенсионный фонд настороженно относится к сделкам между родственниками. Это вызвано возросшей статистикой по преступному обналичиванию сертификатов на семейный капитал – семья заключает мнимое соглашение купли продажи, под которое выводятся деньги. Именно поэтому такие сделки проверяют особенно тщательно, однако прямого запрета на их совершение не установлено.

Фонд одобрит сделку, если:

  • цена квартиры по соглашению максимально приближена к средней рыночной по региону;
  • если семья выкупает последнюю долю в квартире, а в результате сделки получает жилье в собственность полностью;
  • представлен полный пакет документов, подлинность которых не вызывает сомнений.

Налог и вычет

Продавец по соглашению купли продажи жилья родственнику действует ровно так же, как если бы квартира продавалась любому третьему лицу:

  1. Оценивает срок владения недвижимостью.
  2. Если срок составляет более 3(5) лет – налог с купли продажи можно не платить.
  3. Если срок владения меньше – то применяется фиксированный или расходный налоговый вычет, а с остатка дохода уплачивается налог 13%.

Покупатель же в данном случае в правах ограничен. Ст. 220 НК РФ запрещает возврат НДФЛ из бюджета в связи с приобретением жилья у близкого родственника, круг которых был обозначен выше. Это означает, что даже если документы на вычет будут поданы – в возврате откажут.

Заключение договора

Процедура оформления бумаг не отличается от стандартной. Процесс облегчают некоторые преимущества:

  • доверительные отношения снижают риски каждой стороны до минимума;
  • в юридической чистоте квартиры можно не сомневаться;
  • отсутствуют подводные камни в виде заинтересованных наследников или родственников, права которых нарушены;
  • можно не тратить деньги на посредника (ячейка, депозит, аккредитив, эскроу) при оплате, что снижает расходы на сделку.

Процесс включает стандартные шаги:

  1. Сбор необходимых документов, согласий и разрешений.
  2. Составление текста и подписание соглашения.
  3. Передача документов на регистрацию в Росреестр.

Важно! Дополнительные шаги – передача квартиры по акту и полная оплата по договору купли продажи полностью зависят от условий договора. Это можно сделать как до подачи бумаг на регистрацию, так и после.

Список документов

Для оформления купли продажи квартиры близкому родственнику понадобится:

Документ

Источник: https://ipotekaved.ru/pokupka/prodazha-kvartiry-mezhdu-blizkimi-rodstvennikami.html

Купля-продажа квартиры между близкими родственниками

Иногда участниками купли-продажи квартиры становятся родственники.

Купля-продажа любого имущества между родственниками вполне законна. Ни один нормативный акт не содержит запрета на такие соглашения.

Другой вопрос, если родство используется для переоформления недвижимости на другое лицо, чтобы избежать ответственности.

Законом определяется круг близких родственников. К ним относятся:

  • супруг;
  • дети;
  • родители;
  • бабушки и дедушки;
  • внуки.

Гражданское право не создаёт дополнительные негативные нюансы, связанные с родством.

Иными словами, никто не оспорит договор, а суд или налоговая не накажут только за то, что квартира была продана родному человеку.

О родственниках вспоминают, в делах о банкротстве или о налоговой ответственности. Тогда уходят от ответственности, переписывая имущество на родственников. Такие схемы действительно незаконны.

Процедура покупки членом семьи

Сделка между близкими родственниками отличается следующими особенностями:

  • доверительные отношения между участниками освобождают их от длительного сбора документов;
  • расчет за квартиру можно произвести наличными без использования сложных механизмов (аккредитив, эскроу, банковская ячейка);
  • можно договориться о более лояльных условиях оплаты квартиры, не передавая при этом жилье в залог продавца;
  • оплата нотариальных услуг при удостоверении договора будет меньше за счет родства.

Сделка, основанная на доверии, не предполагает глубокого анализа истории квартиры. Родственники и так знают, кто в ней жил и какие требования в отношении этой квартиры могут возникнуть. Соответственно, как продавец, так и покупатель несут меньшие риски при оформлении.

Расчет за жилье тоже основан на доверии участников. Это значит, что пользоваться услугами посредника не нужно. Такой подход поможет сэкономить на всевозможных банковских комиссиях и сборах.

По общему правилу при оплате квартиры в рассрочку за продавцом остается право залога на проданное жилье до внесения последнего платежа. В случае сделки между близкими людьми можно прийти к соглашению о рассрочке и без регистрации залога.

При этом обратите внимание, что все перечисленные нюансы основаны на личных отношениях сторон.

Единственное отличие, предусмотренное нормативными правилами – это расчет оплаты нотариальных услуг.

Так, если квартира продается супругу, родителям, детям, внукам:

Сумма сделкиПримерный тариф
до 10 000 000 руб. включительно 4800 руб. + 0,2% цены договора
свыше 10 000 000 руб. 24 800 руб. + 0,1 % цены, превышающей 10 000 000 руб., но не более 50 000 руб.

Если квартира продается иным лицам:

до 1 000 000 руб.4800 руб. + 0,4% от суммы сделки
от 1 000 001 руб. до 10 000 000 руб. 8800 руб. + 0,2% от суммы сделки, превышающий 1 000 000 руб
свыше 10 000 000 руб. 26 800 руб. + 0.1% суммы сделки, превышающей 10 000 000 руб., не более 100 000 руб

Приведены приблизительные тарифы, из которых можно увидеть разницу в сумме оплаты. Помните, что по общему правилу нотариальное удостоверение договоров купли-продажи не требуется.

Иных установленных законом особенностей процедуры сделки за счет родства не существует. К оформлению предъявляются те же правила и требования, как и в случае с посторонними людьми:

  • оформляется договор купли-продажи;
  • подписывается передаточный акт;
  • документы сдаются на регистрацию;
  • квартира оплачивается.
Читайте также  Порядок регистрации сделки купли продажи квартиры

При налогообложении для продавца также не имеет значения, кому была продана квартира. Налог с продажи уплачивается по общим правилам.

Покупатель же не получает право на налоговый вычет и не сможет вернуть НДФЛ за счет покупки жилья у близкого родственника. Учитывайте это при оформлении сделки.

Особенности договора

Договор купли-продажи между родственниками не имеет каких-либо особенностей, связанных с близким родством:

  • указывать в договоре степень родства не нужно;
  • нотариально удостоверять такой договор не обязательно (только если продается часть или продавец является несовершеннолетним).

В договоре нужно указать те же пункты, которые необходимы и при сделке с посторонним:

  1. ФИО, паспорт, адрес участников сделки;
  2. предмет договора: подробное описание квартиры;
  3. цена квартиры;
  4. порядок и срок передачи квартиры;
  5. порядок и срок оплаты;
  6. иные условия, в том числе гарантии продавца;
  7. указание на то, возникает ли залог продавца.

При этом, учитывая доверительный характер сделки, можно обойтись без акта приема-передачи к договору. Для этого нужно прямо указать в тексте документа, что передаточный документ не требуется:

«Стороны договорились, что настоящий договор одновременно является актом приема-передачи квартиры. Подписание договора свидетельствует о произведенном Покупателем осмотре квартиры, и его согласии принять квартиру в том техническом состоянии, в котором она находится на дату подписания договора»

Если вы заключаете сделку лишь для вида, передаточный акт лучше подписать. В противном случае кредиторам должника, «переписавшего» квартиру на родственника, будет легче доказать мнимость сделки.

Основания оспаривания в суде

Оспорить договор в суде на том основании, что он заключен между близкими родственниками, невозможно. Это абсолютно законная сделка.

Отменить сделку, если продавец или покупатель просто передумали, тоже нельзя. Обратите внимание на это. Очень часто родители передают своим детям квартиры по договору купли-продажи, надеясь, что они все так же смогут осуществлять контроль над недвижимостью. Это в корне неверно.

Покупатель становится полноправным собственником квартиры с момента перехода права собственности, он может распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению: продать, подарить или завещать. Согласия близких родственников при этом не требуется. Если вы не хотите передавать такие полномочия своему родственнику, лучше откажитесь от сделки.

Таким образом, отменить сделку в суде можно по общим основаниям, характерным для купли-продажи:

  1. Расторгнуть договор в связи с тем, что один из участников нарушил условия сделки

Сделать это можно до момента исполнения сторонами обязательств: до момента передачи квартиры, оплаты квартиры или государственной регистрации права собственности, в зависимости от того, какое из этих событий наступило позднее.

Для судебного расторжения нужна веская причина. Например, если покупатель уклоняется от оплаты жилья.

  1. Признать сделку недействительной, если нарушены чьи-либо права или требования закона.

Такой вариант возможен, если:

  • не получено согласие супруги продавца;
  • не получено разрешение органов опеки (если продавец несовершеннолетний);
  • о продаже не уведомлены иные собственники жилья;
  • сделка не удостоверена нотариусом, если такое удостоверение обязательно;
  • продавец или покупатель недееспособны;
  • не получено согласие родителей на сделку несовершеннолетнего.

Иск подается лицом, права которого нарушено, в сроки и порядке, установленными процессуальным законом.

Иногда сделки между родственниками обладают признаками мнимости или притворности. Мнимые сделки не порождают последствий – чаще всего их заключают лишь для вида. Например, если у должника накопилось много денежных обязательств, и в связи с ними появилась угроза потери недвижимости, такие должники быстро «переписывают» квартиры на близких.

Притворная сделка прикрывает настоящую. Например, когда дарение прикрывает куплю-продажу в целях ухода от налогообложения.

Если это ваш случай, помните, что такие сделки через суд могут быть оспорены кредиторами должника или налоговыми органами.

Советы

  1. Если сделка является формальной, то есть на самом деле квартира передается бесплатно, лучше оформить договор дарения.
  2. Учтите налоговые последствия для покупателя – он теряет право на налоговый вычет.
  3. Квартира, купленная мужем у родственников, тоже считается совместно нажитым имуществом супругов.
  4. Указывайте в договоре реальную цену квартиры, чтобы избежать неприятностей с налоговой.

Источник: https://kapremont.expert/kvartira/kuplya-prodazha/blizkij-rodstvennik.html

материнский капитал сделки с близкими родственниками

30, 31 октября и 1 ноября в Петербурге будет проходить большой ликбез для покупателей городской, загородной и зарубежной недвижимости: более 50 бесплатных семинаров и консультаций могут посетить петербуржцы за три дня работы Ярмарке недвижимости в Экспофоруме.

— по долевому участию в строительстве, ипотечным договорам, налоговым вычетам при сделках с недвижимостью, проведению сделок на вторичном рынке, особенностям использования материнского капитала при покупке жилья.

Использование материнского капитала на покупку квартиры

На практике купить квартиру у близких родственников непросто. Во-первых, жилье, приобретенное с помощью средств МСК, должно быть оформлено в совместную собственность детей и родителей, «а действующим законодательством (ч. 3 ст.

60 СК РФ и ч. 3 ст. 37 ГК РФ) установлен запрет на сделки несовершеннолетних с их родителями, опекунами, попечителями, их супругами и близкими родственниками, за исключением передачи имущества в качестве дара или в безвозмездное пользование».

Как выкупить долю в квартире у родственника на материнский капитал

Отвечаем: Любые сделки с использованием материнского капитала между близкими родственниками (бабушки, дедушки, родители, дяди и тёти) невозможны и запрещены законом. В частности, статьями 28 и 37 (пункт №3) Гражданского Кодекса РФ. Даже если фактическим владельцем будет являться не родитель, а ещё несовершеннолетний младенец.

Из ст. 37 ГК РФ следует, что заключение договоров между несовершеннолетним и близкими родственниками родителей невозможно кроме случаев безвозмездной передачи жилья.

Материнский капитал в вопросах и ответах: часть 4

Жизнь рождает нестандартные сюжеты. Особенно если речь идет о квартирных делах, ипотеке и материнском капитале. Под каждый случай специальную инструкцию не напишешь, но можно попробовать разобраться, что к чему. Наиболее ценны тут советы практиков, к которым за помощью и обратился наш журнал.

«Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru » напоминает, что согласно Федеральному закону № 256-ФЗ от 29.

Материнский капитал: сделки между родственниками запрещены

По данным Управления Росреестра по Самарской области, в области зарегистрировано порядка двух тысяч сделок купли-продажи жилья с использованием средств материнского капитала.

Квартиры приобретаются как в общую собственность всех членов семьи, так и временно оформляются на одного из супругов.

В ведомстве напоминают, срок переоформления документов – 6 месяцев после перечисления средств материнского капитала продавцу жилого помещения.

Материнский капитал сделки с близкими родственниками

Ограничений по использованию средств материнского (семейного) капитала на приобретение жилья у родственников Федеральным законом №256-ФЗ не предусмотрено.

Для направления средств материнского (семейного) капитала на оплату приобретаемого жилого помещения, в соответствии с «Правилами направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий», утвержденными постановлением Правительства РФ от 12.
Рекомендуем прочесть:  Оспорить ренту

Нелегальные сделки с недвижимостью с использованием материнского капитала

Законом предусмотрено, что семьи, которые родили или усыновили второго, третьего или последующего ребенка, имеют право на получение материнского капитала в размере 408,9 тыс. рублей. Порядок использования этой бюджетной субсидии жестко регламентирован.

Потратить ее можно на образование детей, пенсию матери, либо улучшение жилищных условий (включая погашение ипотечных займов). При этом средства не выдаются на руки, а перечисляются на счет организации (строительной компании, банка, образовательного учреждения и пр.

Нюансы использования материнского капитала

живу с девушкой в 3-х комнатной квартире около 10-ти лет,не расписаны,имеется общий ребенок 9-ти лет,все трое прописаны в этой квартире,квартира в общедолевой собственности у меня и моей матери по 1/2 доле.Мать раньше жила с нами,мы купили ей 1-а комнатную квартиру в ипотеку,ипотека оформлена на меня и на мать,квартира также напополам равные доли у меня и у нее,мать прописана в 1-а комнатной квартире.

Представление интересов в судах общей юрисдикции

Ситуация такая: Отец имеет в собственности дом, дом четырехквартирный (с отдельными входами, газом, санузлом, кухней). Оформлен в регпалате только на отца, как один жилой дом (земля тоже в собственности на него).

У отца есть три сына, которые и занимают три квартиры дома, у всех семьи и дети (имеется материнский капитал, дети более 3 лет).

Отец хочет продать своим трем сыновьям каждому по части, чтобы они расплатились с ним материнским капиталом.

Росреестр разъяснил нюансы сделок с недвижимостью с участием детей

Источник: http://pomoshjuristov.ru/materinskiy-kapital-sdelki-s-blizkimi-rodstvennikami-55477/

Сделки между близкими родственниками запрещены закон

В преклонном возрасте люди начинают задумываться о том, кому и как передать свою квартиру или дом, когда их не станет.

Но порой они принимают неверные решения, чем усложняют впоследствии жизнь своим наследникам.

https://www.youtube.com/watch?v=TZ_-tK8wMsw

О том, какие есть варианты передачи и как их правильно оформить, рассказывает Юлия Дымова, юрисконсульт департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet.

Читайте также  Размер мелкой бытовой сделки

Чем плохо завещание?

На поверхности всегда лежит вариант завещания или наследования, но иногда в силу разных причин возникают опасения — вдруг наследник не оформит необходимые документы.

При передаче по завещанию объект недвижимости переходит к новому собственнику только в случае смерти.

При этом наследственные квартиры вызывают особый страх всех покупателей и риэлторов, на рынке они проходят как «опасные»,

так как при дальнейшей продаже с ними часто возникают сложности. Поэтому, если наследники понимают, что в будущем им нужно будет продать эту квартиру или дом, то стараются решить вопрос о передаче квартиры еще при жизни наследодателя другим способом.

Риски сделок дарения

В случае сделок между близкими родственниками существует вариант дарения по статье 217 Налогового кодекса РФ, в которой указано, при каких видах родственных связей не возникает дополнительного налогового бремени. К этой категории относятся родители и дети, бабушки, дедушки и внуки, полнородные и не полнородные братья и сестры.

Дарение считается безвозмездной сделкой и по закону не предполагает возможности создания условий (то есть в договоре не прописываются варианты или условия, по которым квартира была передана в собственность тому или иному родственнику). Поэтому пожилые люди боятся, что обстоятельства изменятся и их выгонят на улицу новые собственники – и действительно, если было совершено дарение, то предыдущего правообладателя можно выписать из квартиры в судебном порядке.  

По договору купли-продажи

Другой вариант – договор купли-продажи.

Здесь идет речь о фиктивном договоре, потому что фактически деньги при этих сделках не передаются, а при последующей продаже квартиры в случае смерти продавца основным вопросом у нового покупателя будет: «Были ли произведены взаиморасчеты?» При составлении классического договора купли-продажи все необходимые расчеты должны быть произведены и полностью исполнены все условия документа, на руках у продавца в таком случае должно быть наличие подписанного акта приема-передачи и расписка о получении денежных средств как подтверждение наличных расчетов.

В договоре купли-продажи можно предусмотреть такое условие, как пожизненное проживание или проживание до момента самостоятельного снятия,

поэтому в такой сделке риск оказаться на улице по сравнению с передачей квартиры по договору дарения не так велик.

Рента – сложная сделка

Третий вариант –рента. Этот вид договора используется сейчас достаточно редко как из-за высокого риска оспаривания в суде, так и из-за достаточно трудного исполнения. Помимо того, что идет передача квартиры, она еще и находится в залоге у продавца, который является получателем ренты, то есть на недвижимости висит обременение.

Дополнительно необходимо, чтобы плательщик ренты исполнял обязательства по содержанию получателя ренты – оплату взносов, платежей, а после смерти получателя оплатил захоронение.

Рента может быть расторгнута по соглашению сторон либо по заявлению получателя ренты. Среди пожилых людей даже существовал такой бизнес: они выбирали для себя лучшего «содержателя», а спустя какое-то время подавали на него в суд, расторгали договор и переходили в руки к другим.

Наследство по закону

Если договоры и сделки заключаются в рамках действующих законов РФ, то вопросов у регистрационных органов не возникнет. Однако есть люди, которым абсолютно все равно, что будет после их смерти, вне зависимости от того, сколько у них детей и обязательств.

Поэтому до сих пор самой распространенной формой передачи квартиры между родственниками остается наследство по закону.

Сделка между мужем и женой ничтожна

Следующим аспектом являются сделки между супругами. Сознательные пары, которые системно подходят к расторжению брака, понимают, что им необходимо определить, кому и что полагается после развода. Если задуматься о недвижимости до расторжения брака, можно использовать либо брачный договор, либо соглашение о разделе имущества.

Самая большая ошибка в такой ситуации – совершение сделок купли-продажи между супругами, так как если объекты недвижимости были изначально приобретены в совместную собственность, то такие сделки признаются ничтожными (недействительными).

Если у пары в собственности была квартира, купленная на жену, а потом по какой-то причине стало необходимо переоформить ее на мужа, то

классический договор купли-продажи в такой ситуации составить невозможно, потому что возникнет конфликт интересов.

Когда квартира приобретена в браке, условно можно полагать, что там есть доля мужа, следовательно, он должен покупать сам у себя.

Такая сделка будет возможна только при условии предварительно заключенного брачного договора, в котором указано, что данное имущество выведено из совместно нажитого имущества и является личной собственностью одного из супругов.

Если у будущих или уже действующих супругов есть несогласованности по недвижимому имуществу, лучше сразу заключить брачный договор.

От родителей – к детям

Возмездные сделки между родителями и детьми возможны, если и те, и другие являются совершеннолетними.

Если дети несовершеннолетние, то такой вид сделки будет нарушать 37 статью ГК РФ.

https://www.youtube.com/watch?v=gaHhBeBIxz0

При нахождении квартиры в долевой собственности родителей и детей, которые являются сособственниками, при продаже необходимо обратиться за разрешением в органы опеки и попечительства.

Например, у отца или матери есть другая квартира, и они готовы предоставить площадь взамен той, что у ребенка есть сейчас. В такой ситуации органы опеки запретят данную сделку, потому что происходит нарушение интересов несовершеннолетних. Обосновывается это тем, что оба жилья могут принадлежать ребенку по закону.

Когда ребенку передают в собственность долю в уже имеющейся квартире, то получается, что он утратил право собственности, ничего не получив взамен.

Заключая сделки между собой, родственники должны понимать, для чего они это делают, чтобы регулировать форму сделки в зависимости от поставленных задач и выбрать наиболее подходящий вариант.

Источник: https://www.mirkvartir.ru/journal/analytics/2017/06/23/kakie-sdelki-vozmojni-mejdy-blizkimi-rodstvennikami/

материнский капитал сделки с близкими родственниками

30, 31 октября и 1 ноября в Петербурге будет проходить большой ликбез для покупателей городской, загородной и зарубежной недвижимости: более 50 бесплатных семинаров и консультаций могут посетить петербуржцы за три дня работы Ярмарке недвижимости в Экспофоруме.

— по долевому участию в строительстве, ипотечным договорам, налоговым вычетам при сделках с недвижимостью, проведению сделок на вторичном рынке, особенностям использования материнского капитала при покупке жилья.

Новости экономики и финансов СПб, России и мира

По закону мнимые и притворные сделки априори ничтожны, но сам по себе договор между родней не является доказательством его притворности. Хотя зачастую именно попытки скрыть родственные связи и саму информацию о сделке привлекают внимание к сомнительным операциям.

Отцы и дети

Чаще всего близких используют для увода активов или размывания кредитной массы в ходе банкротства.

Так, конкурсный управляющий ООО «Рестмин–ЭнергоСпецМонтаж» оспаривал цепочку договоров по продаже объектов недвижимости в центре Петербурга, последний из которых был заключен за 11 дней до признания компании несостоятельной.

По адвокатскому запросу ЗАГС предоставил информацию о девичьей фамилии жены директора компании–продавца, которая оказалась сестрой владельца купившей помещения фирмы. Кроме того, в многочисленных сделках стороны представляли одни и те же юристы.

Рассмотрев такие косвенные доказательства в совокупности, арбитражный суд расценил поведение участников как недобросовестное и признал сделку недействительной.

Требования на 58 млн рублей к ООО «Конструктор» — поставщику печально известных эскалаторов (из–за их конструктивных дефектов сорвалось открытие станций «Спасская» Петербургского и «Горьковская» Нижегородского метрополитенов) подал отец учредителя компании. Такую сумму, превышающую задолженность перед всеми другими кредиторами, предприятие сына не заплатило за патент на эскалаторы. Суд отказал включать требования отца из–за нарушения порядка регистрации договора в Роспатенте.

Детективная история развернулась в деле о банкротстве гражданки Марии Савичевой, продававшей квартиры в строящихся домах (см. «ДП» №100 от 16.06.2016). В суд был представлен договор на 53,7 млн рублей, якобы заключенный с Майей Медведевой — матерью бывшего свекра банкротящейся гражданки и ее партнера по бизнесу Владимира Медведева. Впрочем, попытки кредиторов доказать подложность сделки пока успеха не принесли.

Ничтожной суд счел продажу ООО «Орбита» земельного участка площадью почти 7 га и зданий в 12,5 тыс. м2 торговому дому «Парнас». Выяснилось, что руководители двух компаний являются племянником и дядей.

«Единственной целью совершения сделки купли–продажи недвижимости являлся вывод ликвидных активов в пользу лица, контролируемого ближним родственником, в условиях фактической неплатежеспособности, то есть с целью причинения вреда как самому обществу, так и его кредиторам», — заключил суд.

ООО «Строй–Ресурс» (входит в группу «О2 Девелопмент») отказалось передавать квартиру дольщице Екатерине Кричевской: к моменту ее обращения в суд закрепленное помещение оказалось проданным Любови Хвощевской — маме совладелицы самой компании Надежды Хвощевской.

Генеральный директор Евгений Веденеев отказался комментировать вопрос родственных сделок, в грубом тоне заявив, что не давал разрешение на публикацию судебной информации, и пригрозил журналистам за ее распространение.

В настоящее время против компании уже подан иск о банкротстве.

Опасная близость

Эксперты отмечают, что специальных норм, позволяющих оспаривать родственные сделки, не существует. А потому отменить их можно только по общим правилам: доказав мнимость, а в делах о банкротстве — подозрительность. «О мнимости может свидетельствовать фактическое неисполнение сделки сторонами.

Для оспаривания сделок должника–банкрота как подозрительных необходимо доказывать неравноценность оплаты и осведомленность контрагента о целях должника.

Причем для аффилированных лиц, к которым относятся и родственники, такая осведомленность предполагается», — поясняет старший юрист компании Pen&Paper Александр Гришко.

Вместе с тем высшие инстанции все чаще указывают на необходимость учета такого субъективного критерия, как добросовестность: любая формально законная сделка может признаваться ничтожной, если будет установлен факт злоупотребления.

Кроме того, директора не вправе самостоятельно заключать сделки со своими близкими родственниками. Такие договоры признаются сделками с заинтересованностью и могут совершаться только с одобрения общего собрания ООО или советом директоров АО.

Читайте также  Основания признания сделки недействительной ГК РФ

Но суд может отказать в иске, если сделка не причинила ущерба.

https://www.youtube.com/watch?v=sbF7EkB_pEY

Вскоре могут появиться и новые меры по защите кредиторов от родственников в ходе финансового оздоровления фирм–банкротов. Подготовленный Минэкономразвития законопроект предусматривает выделение в отдельный класс требований родственных лиц.

План оздоровления будет приниматься анием отдельными группами, и аффилированный кредитор не сможет навязать свое решение, даже имея подавляющее число .

Судебная практика все ближе подходит к применению понятия фактической аффилированности. Это увеличивает шанс оспаривания сделок по выводу активов, заключенных с падчерицами, троюродными братьями и иными дальними родственниками.

Профессионал легко сможет выявить мнимые, притворные и подозрительные сделки, изучая документы о финансовом положении должника и его взаимоотношениях с контрагентами. Вопрос лишь в готовности судов вникать в хитросплетения операций должника.

Но и в этом направлении наблюдается прогрессивный тренд.

Олег Ганюшин

юрист «Прайм Эдвайс СПб»

Факт родства сам по себе не является единственным основанием, указывающим на порок сделки.

Однако это не мешает подозревать такие договоры в незаконности и, беря за основу факт совершения сделки между родственниками, пытаться найти иные свидетельства ее мнимости или притворности.

Это может быть цена, способ, обстоятельства совершения и иные факты. Были случаи, когда для доказательства фиктивности развода супругов привлекался участковый, который опрашивал свидетелей (соседи, охрана).

Дарья Розенберг

юрист Объединенной консалтинговой группы

Подписывайтесь на канал ДП в Телеграме , чтобы первым узнавать о важных новостях экономики, бизнеса, политики и общества!

Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter

Обсуждаем новости здесь. Присоединяйтесь!

Источник: https://www.dp.ru/a/2016/06/22/Dogovori_posemejnomu

Можно ли продать квартиру без её приватизации?

Договор купли-продажи это соглашение, подписание которого является завершающим этапом сделки по передаче собственности от одного лица другому, взамен на денежные средства. Такое соглашение может заключить любой собственник, желающий выступить продавцом, и любой приобретатель, который имеет средства для покупки имущества. Однако, как и любая другая сделка, при разных условиях купля-продажа может проходить по разным сценариям.

В нашей статье мы расскажем, как проводится сделка купли-продажи недвижимости между близкими родственниками, и какие тонкости стоит учесть при оформлении договора. Существуют и другие способы позволяющие осуществить передачу права собственности от одного родственника другому, но некоторые предпочитают именно договор купли-продажи. Почему? — вы узнаете далее.

Продажа, дарение или завещание

Планируя провести сделку купли-продажи с близким родственником, не стоит забывать о возможности оформления договора дарения, оформление которого может показаться более выгодным. Так при передаче собственности по договору дарения, даритель не должен будет выплачивать какие либо налоги, поскольку такая сделка не предполагает получения прибыли.

Ключевым положительным моментом стоит считать также то, что имущество, переходящее по договору дарения, передаётся в безраздельную собственность конкретного гражданина, и не считается совместным имуществом, нажитым в браке.

У близких родственников есть возможность передавать имущество друг другу в порядке завещания. Плюсы у данного вида соглашения будут те же, что и в случае дарения, но порядок передачи имущества и обременение, которым может снабдить своё завещание наследодатель, весьма сомнительная перспектива. Во-первых, наследник по завещанию может столкнуться с рядом проблем, при открытии наследства и распределении долей.

Они могут возникнуть, если наследниками по закону будут выступать несовершеннолетние дети, нетрудоспособные супруги и т.п. чью долю в завещании нельзя отчуждать.

Хотя, как видите, есть альтернатива договору купли-продажи, этот вид соглашений остаётся наиболее популярным. На то есть одна причина, которая порой заставляет родственников оформлять именно договор купли-продажи. Сделки, в основе которых лежит безвозмездная передача собственности,  обжаловать в суде будет гораздо проще, нежели сделку, на основании которой обе стороны получили выгоду.

Обжалование завещаний и дарственных очень частая процедура, к которой прибегают родственники, чьи интересы не были учтены дарителем или наследодателем. Этого факта вполне достаточно для обжалования соглашения. В результате новый собственник может стать владельцем лишь доли в недвижимости, а не всего объекта.

Внимание Для обжалования договора купли-продажи, потребуется доказать или незаконность данной сделки или ничтожность договора. Эти риски можно исключить, обратившись к юристу для составления договора купли-продажи, оспорить содержание которого не выйдет даже в судебном порядке. Именно эта особенность договора купли-продажи делает сделку привлекательной даже для оформления между близкими родственниками.

Можно ли оформить между мужем и женой

Согласно Семейному Кодексу РФ, близкими родственниками можно считать следующий круг лиц:

  • Мать и отец;
  • Сыновья и дочери;
  • Братья и сёстры;
  • Дедушки и бабушки;
  • Опекуны и подопечные;
  • Супруги.

Кому можно заключать соглашение

С точки зрения закона, всё имущество, приобретаемое  супругами в браке, считается совместно нажитым и принадлежит супругам в равных долях, соответственно отчуждать собственность в пользу второй половинки можно лишь по дарственной или в порядке завещания. Договор купли-продажи между супругами, состоящими в законном браке, невозможно.

https://www.youtube.com/watch?v=biuT0Pclx5k

Но для супругов, разорвавших свои законные отношения, и находящихся в условиях бракоразводного процесса,  составление договора купли-продажи, для наиболее грамотного раздела имущества, является наиболее правильным шагом. По итогу развода, совместно нажитое имущество делится между супругами, по долям, каждая из которых может быть продана, подарена или передана в порядке завещания, с согласия всех собственников.

Если одному из бывших супругов такое положение дел не выгодно, он может предложить выкупить свою долю в недвижимости, что станет основанием для составления договора купли-продажи. Такая сделка даёт основания для составления договора купли-продажи между родственниками, но это не единственный случай.

Любая ситуация, служащая основанием для оформления недвижимости в долевое владение, может стать поводом для передачи прав собственности от одного родственника другому, и, следовательно, поводом для составления договора купли-продажи между родственниками, или другого соглашения. Получены права на долю в собственности в результате приватизации, купли, или завещания – абсолютно не важно, она может быть как продана, так и передана в порядке иного соглашения, с письменного согласия других собственников.

Сделка имеет мало отличий, при оформлении между родственниками, и единственный нюанс, делающий оформление договора купли-продажи между родственниками отличным от рядовой гражданской сделки с долями недвижимости, это скидка на госпошлину, размер которой высчитывается, исходя из дальности родства между сторонами.

Стоимость

Передача прав собственности на недвижимость должна быть зарегистрирована в администрации, что делает обязательным регистрацию сделки в Росреестре, и выплату госпошлины. Однако это не единственные затраты, с которыми придётся столкнуться при оформлении договора купли-продажи недвижимости между родственниками.

Не стоит забывать о том, что с каждой сделки по недвижимости, оформляемой относительно объекта, находящегося в собственности продавца менее 3х лет, взимается имущественный вычет, за исключением следующих ситуаций:

  • Стоимость объекта меньше 1 000 000 рублей;
  • Цена, по которой объект недвижимости приобретён, равна цене, по которой объект был продан;

Эти исключения касаются всех сделок купли-продажи, в том числе между родственниками. Стоит иметь в виду, что схитрить и занизить цену, для уменьшения суммы налоговой выплаты, здесь не получится. Согласно закону, в случае продажи недвижимости по заниженной цене, налог рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта.

«Безвозмездная» сделка

Договор купли-продажи между близкими родственниками остаётся стандартной и частой сделкой, по причине того, что прочие договоры, хоть и оформляются на безвозмездной основе, но могут иметь некоторые обременения, способные повысить риски.

К примеру, в дарственной даритель, может указать пункт, согласно которому, в случае смерти одаряемого лица, собственность переходит обратно дарителю или его семье. Завещание также может содержать в себе обременяющие пункты, к тому же такой вид соглашения не всегда удобен, ведь открывается завещание только после кончины составителя.

Стоит заметить, что такие сделки, хоть и называют безвозмездными, оформителю придётся заплатить нотариусу за заверку документа у нотариуса. Стоимость заверки документа хоть и не велика, это не даёт полной уверенности юридической силе бумаги, ведь проверка содержания в таком случае является чистой формальностью и относится исключительно , но не к правовой базе документа.

Образец договора

Итог

Планируя провести сделку купли-продажи с близкими родственниками, стоит обратиться за консультацией к юристу.

Он подскажет вам какой вид договора вам лучше подойдёт, поможет подготовить документы и составит наиболее грамотный договор купли-продажи.

Сегодня купля-продажа недвижимости подразумевает обязательную регистрацию прав в Росреестре, что делает необязательной нотариальную заверку документации, ведь отметка о праве собственности будет стоять непосредственно в ДКП.

Вы можете составить договор самостоятельно, но что бы исключить все риски и составить безопасное и законное соглашение, заручиться поддержкой опытного юриста, будет самым правильным решением.

(2 4,50 из 5)
Загрузка…

Источник: https://zakon.center/kvartira/kuplya-prodazha/kuplya-prodazha-mezhdu-blizkimi-rodstvennikami.html